Non sono poche le persone che decidono di acquistare una casa da sistemare per poi ristrutturare e vendere a un prezzo maggiorato. Se ne hai sentito parlare, o se anche tu hai intenzione di immergerti in questo business, ti sei mai chiesto se convenga davvero?
Prima di dare una risposta definitiva, ci sono alcuni elementi cruciali da tenere in considerazione. I principali sono sicuramente la città in cui si vuole investire, la dimensione dell’immobile e la tipologia di lavori che si intendono eseguire.
Un rapido confronto tra i principali mercati italiani, infatti, dimostra come la buona riuscita di un affare cambi drasticamente da una città all’altra. Ma, una volta accertato che il tuo sia un buon affare sulla carta, da dove bisogna partire? Scopriamolo insieme in questo articolo!
Flipping immobiliare: di cosa si tratta?
L’investimento immobiliare è un’attività molto redditizia e storicamente amata da parte di tantissimi italiani. Negli ultimi anni, all’interno di questo mondo, ha preso prepotentemente piede un’attività specifica: il flipping immobiliare.
Si tratta dell’operazione strategica di acquistare un immobile per poi rivenderlo nel minor tempo possibile, creando così un profitto netto. Questo modello di business funziona soprattutto nei mercati in forte crescita. Chi decide di acquistare, ristrutturare e vendere fa parte a tutti gli effetti di questa nuova generazione di investitori.
Il flipping può essere effettuato sia su immobili commerciali che residenziali, anche se la stragrande maggioranza delle operazioni avviene con questi ultimi. Le case, infatti, sono facilmente commerciabili e offrono elevate possibilità di aumentare il proprio valore con una sapiente attività di ristrutturazione. Acquistando proprietà “in difficoltà” o sottovalutate per poi riqualificarle, si genera il margine di guadagno.
Come calcolare i veri margini di guadagno
Uno degli errori più comuni di chi decide di ristrutturare e vendere per la prima volta è sbagliare i conti. Non basta sottrarre il prezzo di acquisto da quello di futura vendita per capire quanto si guadagnerà.
Per definire se l’operazione conviene, devi elaborare un Business Plan rigoroso che includa i “costi occulti”:
- Costi di acquisto: imposta di registro, onorario del notaio e provvigione dell’agenzia immobiliare;
- Costi di cantiere: spese per i lavori, imprevisti (calcola sempre un 10% in più) e parcelle dei tecnici (architetto, geometra);
- Costi di mantenimento: spese condominiali e utenze per i mesi in cui la casa resta vuota in attesa del compratore. Solo se, sottratte tutte queste spese, il margine netto supera il 15-20%, l’operazione ha senso.
Lavori di ristrutturazione: da dove partire?
Quando si parla di sistemare un immobile, spesso si pensa subito a finiture estetiche, pavimenti nuovi e bagni dal design accattivante. Oltre a questi aspetti estetici, però, ci sono interventi “nascosti” che giocano un ruolo fondamentale: quelli volti a migliorare la classe energetica dell’edificio.
Oltre alla possibilità di beneficiare di vari incentivi fiscali, questi lavori sono indispensabili quando si decide di ristrutturare e vendere, perché aumentano il valore oggettivo (e la vendibilità) della casa sul mercato odierno. Vediamo i principali.
Cappotto termico
Il cappotto termico è uno dei migliori sistemi per l’isolamento termico e acustico delle pareti, perfetto per migliorare l’efficienza globale di un edificio. Lo scopo è ridurre il più possibile gli scambi termici tra l’ambiente interno e quello esterno. Il risultato per il futuro acquirente? Un salto di diverse classi energetiche con un risparmio di almeno il 30% in bolletta sui consumi.
Impianti di riscaldamento
Gli impianti per il riscaldamento domestico e la fornitura di acqua calda sono l’anima di una casa. Sistemi evoluti in questo campo possono far guadagnare almeno due classi energetiche. Ecco alcune soluzioni:
- Caldaia a condensazione: permette di recuperare il calore dei fumi di combustione, ottimizzando le spese;
- Soluzioni green: pannelli solari provvisti di accumulatori o pompe di calore sono un incredibile plusvalore quando decidi di rimettere la casa sul mercato.
Sostituzione degli infissi
Quando il tuo obiettivo è ristrutturare e vendere, l’installazione di serramenti efficienti è un lavoro che ti consiglio sempre di fare. Finestre moderne e performanti permettono di incrementare la classe dell’abitazione, garantendo un risparmio notevole sulla dispersione del calore. I costi per questi lavori sono contenuti rispetto al ritorno economico in fase di vendita.
Attenzione alle tasse: la plusvalenza immobiliare
Se compri una casa per investimento, la ristrutturi e la rivendi subito, c’è un “individuo” occulto con cui devi fare i conti: il fisco.
La legge italiana prevede che, se vendi un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto (senza averci trasferito la tua residenza principale per la maggior parte del tempo), il guadagno generato sarà tassato. Questa tassa si applica sulla plusvalenza, ovvero sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (maggiorato dei costi di ristrutturazione documentati).
Generalmente, puoi optare per un’imposta sostitutiva del 26% da versare direttamente al notaio al momento del rogito. Ricordati di inserire questa voce nel tuo piano dei costi!
In definitiva, conviene davvero ristrutturare e vendere?
Fatte tutte le premesse del caso, conviene davvero acquistare, ristrutturare e vendere? Sicuramente la Fatte tutte le premesse del caso, conviene davvero acquistare, ristrutturare e vendere?
Sicuramente, la ristrutturazione ha un senso profondo (ed emotivo) se la casa viene acquistata per abitarci in via definitiva, permettendoti di personalizzarla su misura per le tue esigenze.
Dal punto di vista dell’investimento, invece, comprare per rivendere subito è conveniente solo se lo si fa con competenza, calcolando i margini al centesimo e, possibilmente, lavorando su larga scala (come i veri flipper immobiliari). Come avrai intuito, questa attività è un vero e proprio lavoro imprenditoriale e non rientra tra le rendite passive.
Vuoi approfondire il tema della ristrutturazione e della vendita?
Ho preparato per te un video nel mio canale YouTube.
Foto in evidenza di Mark de Jong
