L’acquisto di un immobile rappresenta un passo importante nella vita di molte persone. Tra le tante informazioni da tenere a mente, due concetti spesso generano confusione: superficie catastale e superficie reale.
In questo articolo, analizzerò le differenze tra queste due misurazioni, fornendoti una guida utile per orientarti al meglio nella valutazione di un immobile. Su questo tema ho anche preparato un video nel mio canale YouTube. Non l’hai visto? Puoi recuperare qui sotto.
Cos’è la superficie catastale?
La superficie catastale è un valore in metri quadri che viene riportato nella visura catastale. Quest’ultimo è un documento fondamentale che descrive l’immobile in termini di categoria, rendita catastale, ubicazione e, appunto, superficie. Se vuoi approfondire, ho preparato un articolo che parla nel dettaglio della visura catastale, della sua utilità e di tutte le sue caratteristiche.
Come si calcola la superficie catastale?
Il calcolo della superficie catastale non coincide con la semplice misurazione della superficie calpestabile. Essa, infatti, deve essere calcolata secondo criteri definiti dal DPR 138/98, che prevedono la somma di diverse aree. Fra queste troviamo:
- Superficie dei vani principali, misurata al netto di muri perimetrali, tramezzi e pilastri;
- Superficie degli accessori diretti, come balconi, terrazze, verande e portici, calcolati al 50%;
- Superficie degli accessori indiretti, come cantine, soffitte, garage e posti auto, calcolati al 25%.
Nel caso del calcolo del valore catastale, a questa somma si applicano dei coefficienti correttivi in base alla categoria catastale dell’immobile. Questi, come dice il nome stesso, andranno a incidere sul valore relativo alla superficie, ottenuto dalla somma delle tre tipologie di area di cui abbiamo appena parlato.
Esempio: calcoliamo la superficie catastale
Ipotizziamo di avere un immobile con questi valori di superficie suddivisi nelle varie tipologie:
- Superficie dei vani principali: 100 mq
- Superficie degli accessori diretti: 12 mq -> 6 mq
- Superficie degli accessori indiretti: 40 mq -> 10 mq
Il totale ammonterà a 116 mq. Tuttavia, nel caso in cui debba essere calcolato il valore catastale, dobbiamo conoscere anche i coefficienti correttivi e la categoria catastale dell’immobile.
Cos’è la superficie calpestabile?
La superficie calpestabile è la misura effettiva dell’area calpestabile all’interno dell’immobile. Si ottiene misurando la lunghezza e la larghezza di ogni stanza, calcolando le singole superfici, sommando i valori delle singole aree e sottraendo l’ingombro di muri, pilastri e colonne. Questo calcolo, infatti, è molto più semplice del precedente e non è influenzato da valori e coefficienti legati alla categoria catastale dell’immobile.
Differenza tra superficie catastale e superficie reale
Arriviamo ora a quelle che sono le principali differenze fra superficie catastale e superficie reale. Nelle definizioni che ti ho dato nei paragrafi precedenti la diversità è già lampante, ma voglio mettere in luce i tre aspetti che più vanno a solcare questa distinzione.
Calcolo
La superficie catastale si calcola con criteri predefiniti e coefficienti correttivi, mentre la superficie calpestabile è data da una misurazione diretta e da calcoli basilari.
Valore
Ovviamente, trattandosi di operazioni differenti, più o meno influenzate da coefficienti, è normale che i valori non combacino. La superficie catastale, infatti, è generalmente inferiore alla superficie calpestabile.
Utilizzo
La superficie catastale, come avrai già potuto intuire, viene utilizzata per il calcolo di tasse e imposte. La superficie calpestabile, invece, è più adatta alla valutazione dello spazio effettivo a disposizione di un potenziale acquirente.
Perché è importante conoscere la differenza?
Comprendere la differenza tra le due superfici è fondamentale per diverse motivazioni. Innanzitutto, potrai confrontare correttamente gli immobili: a parità di superficie catastale, un immobile con una superficie calpestabile maggiore potrebbe essere più interessante. Inoltre, potrai valutare già in anticipo l’importo di tasse e imposte e, quindi, capire prima di acquistare l’immobile in questione quali saranno i costi annuali da sostenere. La superficie catastale, infatti, incide sul calcolo di IMU, TASI, TARI e altre imposte. La superficie calpestabile, poi, è un parametro importante per la valutazione commerciale di un immobile, proprio per gli aspetti che abbiamo elencato nei paragrafi precedenti.
Riassumendo, superficie catastale e superficie reale non combaciano, ma entrambe sono importanti da conoscere per prendere decisioni consapevoli in fase di acquisto di un immobile. Se non sai bene come muoverti a riguardo e ti serve una mano per la valutazione di un immobile contattami. Scegliere di affidarsi a un agente immobiliare non solo ti farà risparmiare lavoro, ma ti darà la certezza dei calcoli effettuati.
