Conformità urbanistica e catastale: differenze e applicazioni

conformità urbanistica e catastale

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Samuele Mardegan
Sono un agente immobiliare dal 2017, ma non ho sempre fatto questo. Negli anni precedenti ho potuto lavorare in diverse realtà a contatto con le persone che mi hanno permesso di sviluppare l'empatia, una caratteristica molto importante per fare questo lavoro.

Quando si parla di compravendita immobiliare, ristrutturazioni o qualsiasi intervento che coinvolga un immobile, si sente spesso menzionare il termine “conformità urbanistica e catastale”. Questi due aspetti sono fondamentali per garantire che un immobile sia in regola dal punto di vista legale e tecnico, ma spesso vengono confusi. In questo articolo analizzerò per te le differenze tra conformità urbanistica e catastale, i contesti in cui si applicano e perché sono così importanti.

Cosa si intende per conformità urbanistica

concessione edilizia
Foto di Sandy Millar

La conformità urbanistica riguarda il rispetto delle norme e dei regolamenti edilizi relativi alla costruzione e alla destinazione d’uso di un immobile. In pratica, un immobile è conforme urbanisticamente se:

  • È stato costruito nel rispetto delle autorizzazioni edilizie rilasciate dal Comune, come il permesso di costruire o la concessione edilizia;
  • Non presenta difformità rispetto ai progetti approvati, come ampliamenti non dichiarati o modifiche strutturali non autorizzate.

La verifica della conformità urbanistica è particolarmente rilevante in fase di compravendita. Infatti, un immobile non conforme potrebbe non essere trasferibile o potrebbe comportare rischi per l’acquirente, che potrebbe essere obbligato a sanare eventuali irregolarità. Un esempio pratico di difformità urbanistica può essere una veranda costruita senza autorizzazione. Questo tipo di intervento, se non regolarizzato, potrebbe comportare problemi sia in caso di vendita che di eventuali richieste di mutuo.

Cosa si intende per conformità catastale

valore catastale
Foto di Pedro Miranda

La conformità catastale, invece, riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile (come si presenta nella realtà) e i dati presenti al Catasto, che comprendono:

  • La planimetria catastale, ovvero la rappresentazione grafica dell’immobile;
  • I dati identificativi e reddituali, che includono categoria catastale, rendita e destinazione d’uso.

Un immobile conforme catastalmente deve rispecchiare fedelmente la planimetria depositata presso il Catasto. Ad esempio, se una stanza è stata suddivisa in due locali senza aggiornare la planimetria, l’immobile non è conforme catastalmente. Va ricordato che il Catasto ha una funzione prevalentemente fiscale e non certifica la regolarità urbanistica dell’immobile. Per questo motivo, conformità urbanistica e catastale non sono equivalenti, ma devono entrambe essere verificate.

Differenze principali tra conformità urbanistica e catastale

Ecco un confronto sintetico e diretto tra i due concetti:

AspettoConformità UrbanisticaConformità Catastale
Riferimento normativoNorme edilizie e urbanisticheNormativa catastale e fiscale
Ambito di verificaAutorizzazioni edilizie, rispetto del progetto approvatoPlanimetrie e dati catastali
Funzione principaleGarantire la regolarità edilizia e urbanisticaGarantire la corrispondenza tra stato di fatto e Catasto
Conseguenze in caso di difformitàSanzioni, difficoltà di vendita, obbligo di sanatoria, demolizioneCorrezione dati catastali

Applicazioni pratiche della conformità urbanistica e catastale

Compravendita immobiliare

Prima di vendere o acquistare un immobile, è essenziale verificare la conformità urbanistica e catastale. Un immobile non conforme potrebbe bloccare la trattativa o richiedere interventi costosi per regolarizzare la situazione.

Ad esempio, il notaio richiederà la planimetria catastale aggiornata e dichiarerà che l’immobile è conforme ai dati catastali e urbanistici. In caso contrario, l’atto di compravendita potrebbe non essere stipulato.

Questo non è un rischio solo per l’acquirente, ma anche per il venditore, sia di natura civile che penale perché, di fronte a un atto legale come quello di compravendita, risultarebbe aver dichiarato il falso sulla conformità dell’immobile.

Richiesta di mutuo

Gli istituti di credito richiedono immobili in regola per concedere un mutuo. La mancanza di conformità urbanistica o catastale potrebbe portare al rigetto della pratica.

Ristrutturazioni e ampliamenti

Quando si desidera ristrutturare o ampliare un immobile, la conformità urbanistica è indispensabile per ottenere i permessi necessari. Allo stesso modo, la conformità catastale deve essere aggiornata al termine dei lavori per evitare discrepanze.

Sanatorie e condoni

Se un immobile presenta difformità, può essere necessario ricorrere a una sanatoria o a un condono edilizio, se previsto dalla normativa vigente. Questi procedimenti permettono di regolarizzare la situazione, ma possono comportare costi e tempi significativi.

Normativa di riferimento

La conformità urbanistica è disciplinata dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che definisce le norme per la costruzione, la ristrutturazione e la regolarizzazione degli immobili.

Per la conformità catastale, invece, il riferimento principale è il D.M. 701/1994, che regola la presentazione delle dichiarazioni catastali e l’aggiornamento delle planimetrie.

Un’altra normativa più recente è quella del Decreto Salva Casa, legge 105/24, che parla di queste tematiche.

Come verificare la conformità urbanistica e catastale

progetto di edilizia
Foto di Daniel McCullough

Conformità urbanistica

Per verificare la conformità urbanistica, è necessario richiedere:

  • Il progetto approvato dal Comune;
  • La licenza edilizia o il permesso di costruire;
  • L’eventuale certificato di abitabilità o agibilità.

Un tecnico abilitato, come un geometra o un architetto, può confrontare lo stato di fatto dell’immobile con la documentazione approvata per individuare eventuali difformità.

Conformità catastale

La verifica della conformità catastale prevede:

  • L’analisi della planimetria catastale;
  • Il controllo dei dati catastali presso l’Agenzia delle Entrate.

Anche in questo caso, un tecnico abilitato può occuparsi delle verifiche e, se necessario, presentare una variazione catastale.

La conformità urbanistica e catastale, quindi, non è solo un requisito tecnico, ma una garanzia per chi compra, vende o gestisce un immobile. Se hai dubbi sulla regolarità del tuo immobile, rivolgiti a un esperto per un’analisi approfondita. La prevenzione, in questi casi, è la soluzione migliore per evitare spiacevoli sorprese. 

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