Gli abusi edilizi sono una realtà molto diffusa in Italia, spesso frutto di interventi eseguiti senza le necessarie autorizzazioni o in difformità dalle norme vigenti. La legge italiana prevede una serie di regole per disciplinare questi casi, stabilendo sanzioni e modalità di regolarizzazione. Conoscere ciò che dice la legge sugli abusi edilizi è essenziale per chi possiede un immobile o intende acquistarne uno, in quanto un’irregolarità non sanata può avere conseguenze rilevanti, sia dal punto di vista legale che economico. In questo articolo te ne parlo ampiamente: sarà per te una guida completa.
Cosa sono gli abusi edilizi?
L’abuso edilizio è a tutti gli effetti un illecito che si verifica quando si effettua un’opera edilizia in assenza di completa autorizzazione amministrativa. L’opera edilizia in questione può essere di qualsiasi tipo: nuova costruzione, riqualificazione o ampliamento.
Tra gli abusi edilizi più diffusi ci sono le costruzioni realizzate senza permesso di costruire (edifici totalmente abusivi), cambi di destinazione d’uso senza autorizzazione o ampliamenti di superfici e volumi (abusi sostanziali). Rientrano fra gli abusi edilizi anche le piccole modifiche interne agli edifici, come la demolizione o la costruzione di un tramezzo (difformità parziale). Spostare un muro, una porta, aggiungere un bagno o costruire un soppalco sono degli esempi di abusi minori relativi ad elementi non strutturali e non essenziali dell’edificio.
In realtà, nei confronti di queste tipologie di difformità, esiste un margine di tolleranza grazie all’ultimo decreto di cui ti parleremo fra poco.
Conformità urbanistica VS conformità catastale
Spesso non si conosce la differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale, tuttavia è molto importante conoscerla se si ha a che vedere con gli abusi edilizi. La conformità urbanistica si riferisce alla congruenza dell’immobile ai titoli abilitativi rilasciati dal Comune, mentre la conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati registrati al Catasto. È possibile che un immobile risulti correttamente registrato al Catasto, ma non abbia la necessaria conformità urbanistica, rendendo più complessa la sua vendita o eventuali interventi edilizi. Se vuoi approfondire questo argomento, ho già scritto un articolo che mette in evidenza la differenza fra conformità urbanistica e catastale.
Cosa dice la legge sugli abusi edilizi?
La legge sugli abusi edilizi si è evoluta nel corso degli anni, passando attraverso diverse leggi che hanno tentato di disciplinare e, in alcuni casi, sanare le irregolarità esistenti. Una delle prime leggi in materia è stata la Legge 47/1985, nota come il primo “Condono Edilizio”, che ha permesso la regolarizzazione di molte costruzioni realizzate senza permessi fino a quella data. Tuttavia, questa sanatoria non ha risolto il problema alla radice, e negli anni successivi si sono resi necessari nuovi interventi normativi che ora vediamo nel dettaglio.
Condoni edilizi del 1994
Nel 1994 è stato introdotto un secondo condono edilizio con la Legge 724/1994, seguito da un terzo condono con la Legge 326/2003. Ogni condono ha avuto caratteristiche e limiti diversi, consentendo la regolarizzazione di determinati abusi, ma lasciando irrisolte molte situazioni. Con il passare del tempo, la politica dei condoni è stata progressivamente abbandonata in favore di strumenti normativi più strutturati, mirati a garantire maggiore trasparenza e rispetto delle regole edilizie.
Testo unico dell’edilizia, SCIA e CILA
Uno dei passi più significativi nella regolamentazione degli abusi edilizi è stato l’introduzione del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che ha raccolto e sistematizzato le norme esistenti, definendo in modo chiaro le tipologie di abuso, le relative sanzioni e le possibilità di regolarizzazione. Il Testo Unico ha introdotto anche la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), strumenti utili per semplificare la gestione delle pratiche edilizie.
Decreto Salva Casa, o “Decreto Salvini”
Negli ultimi anni, la necessità di trovare soluzioni più flessibili ha portato all’approvazione del Decreto Salva Casa, che introduce importanti novità per la regolarizzazione degli abusi edilizi minori. Questa nuova normativa consente di sanare alcune irregolarità formali senza ricorrere a lunghi iter burocratici o a sanzioni eccessivamente punitive. Per conoscere tutte le misure previste dal decreto, leggi l’articolo dedicato.
Conseguenze e sanzioni per gli abusi edilizi
Le conseguenze degli abusi edilizi possono essere di natura amministrativa e, nei casi più gravi, anche penale. Dal punto di vista amministrativo, l’ente comunale può ordinare la demolizione dell’opera abusiva o richiedere il pagamento di una sanzione di denaro. Nei casi più gravi, come la costruzione di immobili completamente privi di autorizzazioni, si può arrivare alla confisca dell’immobile e alla sua acquisizione al patrimonio comunale.
Sul piano penale, invece, gli abusi edilizi possono configurare reati punibili con ammende o, in casi particolarmente rilevanti, con pene detentive. Ad esempio, la realizzazione di opere in aree vincolate senza autorizzazione può comportare responsabilità penali per i proprietari e per i tecnici coinvolti nella progettazione e realizzazione dell’intervento.
Come risanare gli abusi edilizi
Per regolarizzare un abuso edilizio, la prima cosa da fare è verificare se l’intervento è sanabile. La sanatoria può avvenire tramite una richiesta di permesso in sanatoria, il pagamento di una sanzione e l’aggiornamento della documentazione catastale e urbanistica. È fondamentale rivolgersi a un tecnico qualificato che possa analizzare la situazione e individuare la soluzione migliore. In alcuni casi, potrebbe essere necessario modificare l’opera realizzata per conformarla alle norme vigenti.
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Foto in evidenza di Jimmy Nilsson Masth
