L’IMU (Imposta Municipale Unica) è una delle principali imposte legate al possesso di immobili in Italia. Sebbene il suo calcolo e la sua applicazione siano regolati da normative comuni, le differenze tra l’IMU prima e seconda casa sono significative e possono avere un impatto rilevante sul bilancio familiare. In questo articolo andrò a chiarire cosa cambia tra le due tipologie, analizzando le normative attuali e fornendoti esempi pratici per comprendere meglio questa imposta.
Che cos’è l’IMU e come funziona?
L’IMU è un’imposta patrimoniale calcolata sul valore catastale degli immobili. Si applica ai proprietari, agli usufruttuari e, in alcuni cas,i ai titolari di diritti sugli immobili. Introdotta nel 2012, è oggi regolata dalla legge n. 160/2019, che ha unificato le precedenti imposte sugli immobili. L’IMU viene calcolata in questo modo:
Rendita Catastale x (1 + 5%) × Coefficiente Catastale × Aliquota Comunale
Le principali differenze tra IMU prima e seconda casa derivano dalla normativa sulle esenzioni e sulle aliquote applicabili.
IMU sulla prima casa

La prima casa, o “abitazione principale”, è generalmente esente dal pagamento dell’IMU. Questo, però, vale se il proprietario risiede anagraficamente nell’immobile e se l’immobile non appartiene alle categorie di lusso, ovvero A/1, A/8, e A/9 (abitazioni signorili, ville e castelli).
Non sai cosa siano le categorie catastali? Ho preparato un articolo a riguardo.
Per esempio, se possiedi un appartamento classificato come A/2 (abitazione civile) e lo utilizzi come abitazione principale, non dovrai pagare l’IMU. Tuttavia, se l’immobile rientra nelle categorie di lusso, sarà soggetto all’imposta con aliquote stabilite dal comune.
La normativa prevede anche esenzioni parziali o totali in caso di immobili utilizzati da parenti di primo grado o concessi in comodato d’uso gratuito, purché rispettino i requisiti richiesti.
IMU sulla seconda casa
Gli immobili diversi dalla prima casa sono soggetti all’IMU, senza eccezioni. In questo caso, si parla comunemente di “seconda casa”, ma l’imposta si applica a qualsiasi immobile non qualificato come abitazione principale, inclusi immobili a uso diverso, case vacanze, box auto non pertinenziali e appartamenti dati in affitto.
Le differenze principali sono:
- Aliquote più elevate: i comuni possono stabilire aliquote più alte per gli immobili non principali, fino al tetto massimo previsto dalla legge;
- Nessuna esenzione: non ci sono riduzioni standard come per la prima casa, fatta eccezione per casi specifici come gli immobili storici o inagibili.
Ad esempio, per una seconda casa situata in una località turistica, l’aliquota può variare sensibilmente rispetto a un immobile situato in una zona urbana.
Differenze nel calcolo dell’IMU prima e seconda casa

Il calcolo dell’IMU segue lo stesso procedimento per entrambi i casi, ma ciò che incide maggiormente è l’aliquota applicabile:
- Prima casa (non di lusso): è esente dal pagamento;
- Seconda casa:
- Aliquota comunale piena;
- Nessuna detrazione applicabile, a meno che l’immobile non rientri in categorie particolari.
Esempio pratico:
Supponiamo che la rendita catastale di un immobile sia di 500 euro.
- Prima casa esente: 0 euro.
- Seconda casa (con aliquota 10,6‰): 848 euro.
Casi particolari
IMU per i coniugi con residenze separate
La legge prevede regole particolari per i coniugi che vivono in immobili diversi. Nel 2023, la Corte Costituzionale ha stabilito che l’esenzione IMU può essere applicata a entrambi gli immobili solo se si trovano in comuni diversi e se ognuno dei coniugi utilizza l’immobile come abitazione principale.
Questo significa che se i coniugi risiedono in due immobili nello stesso comune, solo uno di essi potrà essere esente, mentre l’altro sarà tassato come seconda casa.
IMU per gli immobili affittati
La tassazione dell’IMU sugli immobili affittati è un aspetto cruciale per i proprietari di seconde case. L’aliquota può essere ridotta se il contratto di locazione è a canone concordato (art. 2, comma 3, Legge 431/1998), con una diminuzione fino al 25% dell’imposta totale.
Ultime novità normative
Le principali novità normative riguardano:
- Riconferma delle aliquote massime per gli immobili di lusso e seconda casa;
- Semplificazioni nella dichiarazione IMU, con modelli unificati a livello nazionale;
- Incentivi per immobili storici e di pregio in caso di interventi di conservazione.
Tuttavia, ho scritto un intero articolo sulle novità riguardanti l’IMU: leggilo ora!
IMU prima e seconda casa: cosa conviene sapere?
Comprendere le differenze tra IMU prima e seconda casa è essenziale per gestire al meglio le proprie proprietà immobiliari. Come abbiamo detto, la prima casa, nella maggior parte dei casi, è esente da imposta, mentre la seconda casa è soggetta a tassazione. Tuttavia è fondamentale tenere conto delle normative aggiornate e consultare il comune di riferimento per verificare le aliquote applicabili.
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Immagine in evidenza di Kelly Sikkema