L’affitto è una soluzione abitativa flessibile scelta da molte persone, ideale sia per chi ha esigenze temporanee sia per chi cerca una sistemazione più stabile. Conoscere come funziona l’affitto è essenziale, sia per i proprietari che per gli inquilini, perché stipulare un contratto di affitto richiede la comprensione di dettagli pratici e legali che ne regolano ogni fase. In questa guida vedremo come si stipula un contratto di affitto e come gestire ogni passaggio fino al recesso, per permettere a entrambe le parti di affrontare la locazione in modo sereno e consapevole. Continua a leggere per scoprire come funziona l’affitto nel dettaglio.
Che cos’è il contratto di affitto?
Il contratto di affitto, o di locazione, è un accordo legale tra chi possiede un immobile e chi desidera utilizzarlo. Prevede che il locatore conceda al conduttore il diritto di usufruire della casa in cambio di un canone mensile stabilito. Esistono diverse tipologie di contratti: il più comune è il contratto a canone libero della durata di quattro anni, rinnovabile per altri quattro. Ci sono, poi, soluzioni a canone concordato, della durata di tre anni più due, o contratti transitori, ideali per esigenze temporanee, che non superano i 18 mesi. Per studenti universitari fuori sede, infine, sono previsti contratti dedicati, di durata variabile tra sei mesi e tre anni.
Documenti necessari per la stipula del contratto
Una volta scelta la tipologia di contratto, arriva il momento della stipula. Per formalizzare il contratto, sono necessari alcuni documenti chiave, come la carta d’identità e il codice fiscale di locatore e conduttore, oltre alla certificazione energetica dell’immobile (APE), obbligatoria per legge. Gli inquilini possono anche essere tenuti a fornire informazioni sul reddito per assicurare il pagamento del canone. Se l’immobile fa parte di un condominio, inoltre, il proprietario è tenuto a fornire il regolamento condominiale, che specifica le regole interne.
Elementi fondamentali del contratto di affitto
Nel contratto devono essere specificati diversi elementi essenziali, come la durata della locazione, l’importo del canone e le modalità di pagamento. Non può mancare la clausola sulla cauzione, solitamente pari a due o tre mensilità, che l’inquilino versa come garanzia e che gli verrà restituita alla fine del contratto, salvo danni da riparare. Anche le spese devono essere chiaramente suddivise, con indicazioni su quali sono a carico dell’inquilino e quali spettano al proprietario. Un documento immancabile nel contratto, come detto nel paragrafo precedente, è l’APE, ovvero la certificazione energetica dell’immobile.
La registrazione del contratto
In Italia, la legge impone la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Questo passaggio evita sanzioni e rende il contratto valido per entrambe le parti. Generalmente è il locatore a occuparsi di questo passaggio, sostenendo i costi di registrazione, che ammontano al 2% del canone annuo. Tuttavia, questo onere può essere suddiviso con l’inquilino. Se il proprietario sceglie di adottare la cedolare secca, un regime fiscale agevolato che sostituisce l’imposta di registro con un’unica aliquota, il costo di registrazione viene eliminato, rendendo la locazione fiscalmente più vantaggiosa. Vale la pena ricordare che, se il contratto non è registrato, entrambe le parti incorrono in sanzioni e il proprietario perde il diritto di riscuotere il canone.
Diritti e doveri di locatore e inquilino
Durante la durata del contratto, proprietario e inquilino hanno diritti e doveri da rispettare per garantire una convivenza serena. Il proprietario ha diritto a ricevere puntualmente il canone d’affitto e a visitare periodicamente l’immobile per controllarne lo stato, mentre l’inquilino ha diritto di godere pienamente dello spazio senza interferenze esterne. D’altro canto, il proprietario deve assicurarsi che l’immobile sia sicuro e dotato della certificazione energetica adeguata, e sostenere le spese di manutenzione straordinaria, come riparazioni strutturali o interventi sugli impianti. L’inquilino, invece, deve mantenere la casa in buone condizioni e coprire i costi delle piccole riparazioni ordinarie.
La suddivisione delle spese
La gestione delle spese è uno degli aspetti fondamentali del contratto. Di norma, le spese condominiali straordinarie e le riparazioni più impegnative sono a carico del proprietario, mentre l’inquilino si occupa delle spese ordinarie, come la pulizia delle scale o il riscaldamento. Anche nel caso di spese condominiali, il proprietario è tenuto a saldare i costi all’amministratore, ma è possibile richiedere all’inquilino il rimborso delle spese di sua competenza.
Come recedere dal contratto d’affitto
In caso di recesso dal contratto, entrambe le parti hanno opzioni specifiche. L’inquilino può recedere anticipatamente, ma deve inviare un preavviso scritto al locatore, generalmente di sei mesi, e giustificare il recesso con “gravi motivi”, come il trasferimento di lavoro o problemi familiari. Il locatore, invece, può interrompere il contratto solo alla prima scadenza naturale, con un preavviso di sei mesi e solo in determinati casi, come l’esigenza di destinare l’immobile all’uso di parenti stretti o per lavori di ristrutturazione. Entrambe le parti, in alternativa, possono accordarsi per una risoluzione consensuale anticipata, comunicandolo all’Agenzia delle Entrate per completare le pratiche necessarie.
Affrontare un contratto di affitto con la giusta preparazione è il modo migliore per evitare problematiche e incomprensioni. Quando si stipula un contratto chiaro e trasparente e si rispettano i diritti e i doveri di entrambe le parti, si può vivere la locazione con maggiore tranquillità e sicurezza.
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