Hai finalmente acquistato il terreno perfetto o la casa in campagna che sognavi, con un bel giardino da recintare o su cui costruire una piscina. C’è solo un “piccolo” problema: proprio in mezzo alla tua proprietà passa la stradina che il vicino usa per raggiungere la sua casa o il terreno di proprietà.
Come abbiamo visto in un articolo precedente, il diritto di passaggio è un peso giuridico che non si può semplicemente ignorare chiudendo il cancello. Tuttavia, la legge non ti condanna a subire questa situazione in eterno se le tue esigenze cambiano. Il Codice Civile italiano prevede infatti la possibilità dello spostamento servitù di passaggio.
Ma come funziona esattamente questa procedura? Si può obbligare il vicino a cambiare strada? E soprattutto, quanto costa? Continua a leggere l’articolo per scoprirlo!
Come si chiede lo spostamento di una servitù di passaggio?
La materia è regolata dall’Articolo 1068 del Codice Civile, il quale stabilisce un principio di base: il proprietario del terreno che subisce il passaggio (fondo servente) non può trasferire la servitù in un luogo diverso da quello originario a suo piacimento.
Tuttavia, esistono delle eccezioni ben precise. Lo spostamento servitù di passaggio può essere richiesto se l’attuale tracciato è diventato troppo gravoso per te (ad esempio, ti impedisce di fare dei lavori, di costruire o di godere appieno della tua proprietà).
Per ottenere lo spostamento, hai due strade a disposizione: vediamole ora nel dettaglio.
La via dell’accordo amichevole
È sempre la scelta migliore. Se tu e il tuo vicino (il proprietario del fondo dominante) trovate un compromesso, potete spostare il tracciato dove è più comodo per te, purché continui a garantire a lui un accesso adeguato. Per formalizzare questa decisione non basta una stretta di mano o una scrittura privata nel cassetto: è necessario l’intervento di un tecnico per le nuove planimetrie e di un notaio per redigere un nuovo atto pubblico che andrà trascritto nei registri immobiliari.
La via giudiziale
Se il vicino si impunta e rifiuta categoricamente lo spostamento, non tutto è perduto. Puoi rivolgerti a un giudice. Il tribunale autorizzerà lo spostamento servitù di passaggio se riesci a dimostrare che:
- L’attuale tracciato ti impedisce di fare riparazioni, miglioramenti o lavori importanti sul tuo fondo;
- Il nuovo tracciato che gli stai offrendo (sul tuo stesso terreno o, se d’accordo, su un terreno vicino) è ugualmente comodo per lui. Il vicino non deve fare più fatica o subire disagi maggiori rispetto a prima.
Costi medi per lo spostamento di una servitù di passaggio in Italia
Una volta che si è capito come fare, la domanda successiva è: quanto mi costa questa operazione? Le spese sono generalmente tutte a carico di chi richiede lo spostamento (cioè tu), comprese le spese fisiche per realizzare la nuova strada (es. asfaltatura, ghiaia, recinzioni).
Oltre ai lavori edili, devi mettere a budget i costi tecnici e burocratici. Ecco una stima dei costi medi per lo spostamento di una servitù di passaggio in Italia se si procede per via amichevole:
- Geometra o topografo (da € 500 a € 1.500): il tecnico dovrà fare i rilievi sul posto, redigere il nuovo frazionamento e aggiornare le mappe catastali per definire esattamente il nuovo tracciato;
- Atto notarile (da € 1.200 a € 2.500): la parcella del notaio per la stipula del nuovo contratto di servitù;
- Imposte e tasse (circa € 300 – € 500): spese per la registrazione dell’atto presso l’agenzia delle entrate e la trascrizione.
Totale stimato per l’accordo amichevole: tra i 2.000 € e i 4.500 €, esclusi i lavori fisici per creare il nuovo passaggio.
E se si va in causa?
Se sei costretto a rivolgerti al giudice, i costi lievitano pesantemente. Oltre alle spese tecniche, dovrai aggiungere:
- Parcella dell’avvocato, a partire dai € 2.500/3.000 in su, a seconda della complessità;
- CTU (Consulenza Tecnica d’Ufficio): consulenza del perito nominato dal giudice, che dovrai anticipare tu (mediamente dai € 1.000 ai € 2.000).
Considera, inoltre, che i tempi della giustizia civile italiana possono variare dai 3 ai 5 anni, cosa che non rende così semplice la procedura.
In conclusione, cosa richiede lo spostamento servitù di passaggio?
Affrontare lo spostamento servitù di passaggio richiede diplomazia, un’ottima preparazione tecnica e l’affiancamento di professionisti esperti. Un approccio “aggressivo” verso il vicino porta quasi sempre a cause legali lunghe e costose. Un mediatore qualificato può spesso aiutare a trovare la quadra tra le parti prima di arrivare in tribunale.
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Immagine in evidenza di wirestock su Freepik
