Nel panorama immobiliare italiano, gli affitti brevi hanno assunto un ruolo sempre più rilevante negli ultimi anni, offrendo ai proprietari di case un’interessante opportunità per monetizzare i propri beni. Grazie ad applicazioni come AirBnB e similari, infatti, è diventato sempre più semplice guadagnare dai propri immobili. Tuttavia, però, è importante avere conoscenza di questa tipologia di contratto di locazione prima di incorrere in problematiche nella sua modalità di impiego. In questo articolo ti fornirò una guida completa sui contratti di affitto brevi, approfondendo le loro caratteristiche, i requisiti per poterli stipulare, le novità introdotte nel 2024 e i vantaggi e gli svantaggi da considerare prima di sceglierli.
Cosa sono i contratti di affitto brevi?
I contratti di affitto brevi, disciplinati dall’articolo 4 del Decreto Legge 50/2017, sono accordi che regolano la locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo non superiore a 30 giorni. Questa formula contrattuale si distingue nettamente dai classici contratti di locazione a lungo termine, i quali prevedono una durata minima di tre anni e una serie di vincoli più rigidi per entrambe le parti. Vediamo ora nel dettaglio chi può utilizzarli e come funzionano.
Chi può utilizzare i contratti di affitto brevi?
La possibilità di stipulare contratti di affitto brevi è riservata alle persone fisiche che intendono locare il proprio immobile, al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa.
Ciò significa che l’affitto breve non può essere considerato come un’attività commerciale vera e propria, ma piuttosto come un modo per generare un reddito supplementare dall’utilizzo occasionale di un immobile.
Come funzionano i contratti di affitto brevi?
La stipula di un contratto di affitto breve è relativamente semplice e non richiede particolari formalità. Tuttavia, è fondamentale redigere un contratto scritto che tuteli i diritti e gli obblighi di entrambe le parti. Il contratto deve contenere, in particolare, le seguenti informazioni:
- Generalità del locatore e dell’inquilino;
- Oggetto del contratto (l’immobile);
- Durata del contratto (massimo 30 giorni);
- Canone di locazione;
- Modalità di pagamento del canone;
- Modalità di consegna e riconsegna delle chiavi;
- Spese condominiali;
- Clausola di risoluzione del contratto.
Oltre al contratto scritto, è consigliabile, però, predisporre un regolamento interno che regoli le norme di comportamento da tenere all’interno dell’immobile durante il soggiorno degli inquilini. Questo, infatti, potrà “salvarti” da spiacevoli situazioni.
Quali sono le novità del 2024?
L’anno in corso ha introdotto alcune importanti novità per quanto riguarda i contratti di affitto brevi.
Aumento della cedolare secca
L’aliquota della cedolare secca per i canoni derivanti da affitti brevi è stata aumentata dal 21% al 26% per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2024. Questo, però, viene applicato solo dal secondo immobile affittato fino al quarto. Dal quinto in poi sarà necessario aprire partita IVA. In parole semplici, aumenta la tassazione per gli affitti brevi a partire dal secondo contratto stipulato dalla stessa persona.
Comunicazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate
I locatori che intendono stipulare un contratto di affitto breve sono tenuti ad effettuare una comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di inizio del contratto. Questa comunicazione deve essere effettuata tramite il portale web dell’Agenzia delle Entrate.
Divieto di locazione a persone residenti nello stesso Comune
I comuni italiani hanno facoltà di vietare la locazione breve a persone che risultino già residenti nello stesso Comune. L’introduzione di questa limitazione ha l’obiettivo di contrastare il fenomeno degli affitti brevi utilizzati come “seconde case” da parte di persone già residenti in loco.
Conviene stipulare un contratto di affitto breve?
La convenienza di stipulare un contratto di affitto breve dipende da una serie di fattori. Qui di seguito ho voluto elencare vantaggi e svantaggi. Ci sono delle cose, però, da considerare in primis, ovvero la location in cui si trova l’immobile e le sue caratteristiche. Queste, infatti, influiscono non di poco sul prezzo da proporre all’eventuale affittuario. Ma andiamo a vedere ora pro e contro dei contratti di affitto brevi.
Vantaggi
- Maggiore redditività: gli affitti brevi, in media, generano una redditività superiore rispetto agli affitti tradizionali, soprattutto se l’immobile si trova in una zona con alta richiesta.
- Flessibilità: questa tipologia di contratto offre una maggiore flessibilità rispetto agli affitti a lungo termine, in quanto il proprietario è libero di decidere quando e per quanto tempo locare l’immobile.
- Possibilità di utilizzo personale: il proprietario ha la possibilità di utilizzare l’immobile per sé o per i propri familiari nei periodi in cui non è locato.
- Minori adempimenti burocratici: gli affitti brevi sono soggetti a minori adempimenti burocratici rispetto agli affitti tradizionali.
Svantaggi
- Maggiore impegno gestionale: la gestione degli affitti brevi richiede un impegno maggiore di tempo e risorse rispetto agli affitti tradizionali, proprio perché si deve essere sempre alla ricerca di nuovi affittuari.
- Rischio di morosità: gli inquilini che scelgono gli affitti brevi potrebbero essere più propensi alla morosità rispetto a quelli che stipulano un contratto di locazione a lungo termine.
- Instabilità dei redditi: i redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere meno stabili rispetto a quelli derivanti dagli affitti tradizionali, in quanto dipendono dalla stagionalità e dalla domanda turistica.
- Limiti imposti dai comuni: alcuni comuni italiani hanno introdotto delle limitazioni alla locazione breve, come il divieto di locare a persone residenti nello stesso Comune o la necessità di ottenere delle autorizzazioni specifiche.
I contratti di affitto brevi, quindi, possono rappresentare una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano monetizzare i propri beni in maniera flessibile e redditizia. Tuttavia, è importante valutare attentamente i pro e i contro di questa tipologia di contratto.
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Foto in evidenza di Harper van Mourik
