Nel gergo del mercato immobiliare, capita spesso di imbattersi in termini simili che possono generare confusione, come abitabilità o agibilità. Sebbene in passato avessero significati distinti, oggi questi due concetti sono stati unificati, semplificando la normativa e rendendo più comprensibile il processo di compravendita degli immobili.
In questo articolo, faremo chiarezza sulle differenze che sussistevano tra abitabilità e agibilità, esaminando i requisiti richiesti per ottenere il relativo certificato e i casi in cui è obbligatorio. Inoltre, approfondiremo le caratteristiche della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), il documento unico che attesta la conformità dell’immobile a tutti i requisiti previsti.
Abitabilità o agibilità? Un unico documento che risolve il problema
Con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/2001 e del D.L. 222/2016, la distinzione tra abitabilità e agibilità è stata abolita. Oggi un unico documento, ovvero la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), attesta il rispetto di tutti i requisiti che in passato erano suddivisi tra i due certificati. Questo cambiamento ha semplificato notevolmente le procedure burocratiche, rendendo più facile la gestione degli immobili e garantendo una valutazione complessiva più accurata sotto molteplici aspetti. Tuttavia voglio riprendere per te quelle che erano le due definizioni prima di questa unione e semplificazione.
Certificato di abitabilità
Il termine “abitabilità” si usava per indicare la conformità alla legge di un immobile ad uso abitativo. L’abitabilità di un immobile richiedeva una certificazione ad hoc, rilasciata dal Comune in cui l’immobile era ubicato che certificasse la conformità di svariati aspetti che ti elenco qui di seguito:
- impianto fognario
- impianto idrico
- norme di sicurezza
- norme in materia di risparmio energetico
- volumetrie
- distribuzione delle stanze
Certificato di agibilità
L’abitabilità era riferita a immobili residenziali, l’agibilità, invece, a tutti gli altri. Sono inclusi qui sottotetti, capannoni industriali e altre tipologie non prettamente a uso residenziale.
In passato per ottenere l’agibilità era necessario accertare stabilità e sicurezza della struttura.
Come ottenere il certificato di abitabilità o agibilità
Anche se oggi non esiste più una distinzione formale tra abitabilità e agibilità, i requisiti che un immobile deve possedere per ottenere la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) rimangono sostanzialmente gli stessi che venivano richiesti in passato per i due distinti certificati. Qui di seguito ti elenco i principali.
Dimensione degli ambienti
- Superficie minima: 28 mq per un solo occupante, 38 mq per due, comprensivi dei servizi igienici
- Camera da letto matrimoniale: almeno 14 mq
- Cameretta singola: almeno 9 mq
Illuminazione e aerazione
- Rapporto aeroilluminante minimo: 1/8 della superficie calpestabile di ogni stanza
- Illuminazione e ricambio d’aria adeguati
Altezza media delle stanze
- 2,70 metri per le zone abitabili
- 2,40 metri per corridoi, soppalchi e mansarde
Impianti e sicurezza
- Impianti elettrici, di riscaldamento, sanitari e di evacuazione fumi a norma e certificati
- Conformità alle normative vigenti in materia di sicurezza
Conformità statica
La struttura dell’edificio deve essere in grado di sopportare i carichi previsti e deve essere antisismica secondo le normative vigenti.
Quando è necessario il certificato?
Il certificato di abitabilità o agiblità, che ora ha preso il nome di SCA, è obbligatorio principalmente in due casi:
- Ristrutturazione importante: quando la ristrutturazione comporta modifiche alla distribuzione interna degli spazi o alla volumetria dell’edificio, tali da incidere sui requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico
- Cambio d’uso di un immobile: se si trasforma un immobile da non residenziale a residenziale, è necessario ottenere la SCA per attestare la sua idoneità ad uso abitativo
Come ottenere il certificato di abitabilità o agibilità?
Per ottenere la SCA, è necessario presentare al Comune competente la relativa richiesta, corredata da diversi documenti riguardanti l’intestatario dell’immobile, oltre che alla documentazione dell’abitazione stessa. Una volta presentata e a seguito degli accertamenti necessari, il tecnico abilitato redige la Segnalazione Certificata di Agibilità e la trasmette al Comune. Il Comune, entro 30 giorni dalla ricezione, verifica la documentazione e rilascia il proprio nulla osta.
Vantaggi della SCA
Oltre ad essere un documento obbligatorio in alcuni casi, la SCA offre diversi vantaggi:
- Attesta la regolarità dell’immobile: la SCA è una prova della conformità dell’immobile a tutte le normative vigenti in materia di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico;
- Permette la vendita o l’affitto dell’immobile: senza la SCA, non è possibile vendere o affittare un immobile regolarmente;
- Aumenta il valore commerciale dell’immobile: un immobile con SCA è generalmente considerato più sicuro e appetibile sul mercato, con un valore di conseguenza più alto;
- Permette l’allacciamento delle utenze: per ottenere l’allacciamento di gas, acqua e luce, è spesso necessaria la presentazione della SCA.
Tutto chiaro ora?
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