L’autunno non porta con sé solo il cambio delle temperature, ma anche l’appuntamento annuale con la nuova legge di bilancio. Questo documento, che definisce le strategie economiche dello Stato per l’anno a venire, è sempre attesissimo, specialmente nel settore immobiliare, perché porta sempre molte novità.
Le decisioni prese a Roma, infatti, si traducono direttamente in incentivi, tasse e opportunità di credito che possono fare la differenza tra l’acquisto di una casa e un anno di attesa. Ma quali sono le aree del settore immobiliare su cui la nuova legge di bilancio è destinata a incidere maggiormente nel 2026? Continua a leggere per saperne di più!
Bonus edilizi: proroghe e rimodulazioni
Una delle voci che maggiormente influenza le compravendite e le ristrutturazioni è il pacchetto dei bonus edilizi. Vediamo cos’è stato confermato e cos’è stato rimodulato.
Il futuro degli incentivi energetici e ristrutturazione
I riflettori sono puntati sul destino di Ecobonus, Sismabonus e sul Bonus Ristrutturazioni “tradizionale”.
La nuova legge di bilancio 2026 ha definito i seguenti scenari:
- Il Bonus ristrutturazioni al 50% (massimo € 96.000) è stato prorogato per tutto il 2026, mantenendo la stabilità per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, valido sono per la prima casa, mentre per la seconda casa il Bonus scende al 36%.
- Ecobonus e Sismabonus “ordinari” hanno ottenuto una proroga triennale, fino al 2028, ma si è confermata la progressiva riduzione per il Superbonus 110%, ormai destinato a chiudersi definitivamente o a rimanere attivo solo per casistiche specifiche (aree terremotate e onlus per esempio).
- Bonus barriere architettoniche: con il 2026 è sempre più probabile la sua eliminazione, perciò tutte le opere che prima rientravano in questo bonus ora dovranno necessariamente rientrare nel Bonus ristrutturazioni.
- Bonus mobili: è prevista la sua conferma, cioè la possibilità di detrarre il 50% del costo di acquisto dell’arredamento. Il tetto massimo di spesa rimane a € 5.000.
- Fondo per la riqualificazione energetica: con l’incombere degli obiettivi europei sull’efficienza (la cosiddetta “Direttiva Case Green“), sono state introdotte nuove forme di finanziamento agevolato, gestite da Cassa Depositi e Prestiti, per facilitare l’accesso al credito o a fondi specifici per l’adeguamento degli immobili con classe energetica bassa, in linea con le direttive UE.
Mutui e accesso al credito: cosa cambia per le famiglie?
Il valore del denaro è direttamente collegato alle politiche macroeconomiche. La nuova legge di bilancio, pur non intervenendo direttamente sui tassi BCE, può impattare sull’accesso al credito attraverso strumenti di garanzia.
Il destino del mutuo under 36
Il fondo di garanzia Consap per il mutuo destinato agli under 36 è stato un volano potentissimo per l’acquisto della prima casa. L’eventuale proroga di questa garanzia statale (che permette di accedere a mutui fino al 100% del valore) è la notizia più attesa dai giovani acquirenti. Ecco cosa dice la nuova legge di bilancio:
- Rimodulazione: la garanzia statale (che permetteva mutui fino al 100% del valore) è stata ridotta e mirata. A partire dal 2026, la garanzia è limitata all’80% del valore per gli under 36, e il tetto ISEE per accedervi è stato abbassato a €38.000, restringendo il bacino di potenziali acquirenti.
- Ammortizzatori sociali: non sono state introdotte misure strutturali per alleggerire l’impatto dell’aumento dei tassi sui mutui a tasso variabile già in essere, ma si è confermata la possibilità di sospensione delle rate del mutuo (Fondo Gasparrini) per i casi di comprovata difficoltà economica o perdita di lavoro.
Le novità sulla fiscalità immobiliare
La fiscalità, però, è l’area in cui la nuova legge di bilancio può portare i cambiamenti più diretti e immediati su venditori e investitori.
La cedolare secca e gli affitti brevi
Il settore degli affitti, in particolare quello turistico e degli affitti brevi, è spesso oggetto di revisione. La nuova legge di bilancio ha aumentato l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi al 26% (rispetto al 21%) a partire dal secondo immobile locato per brevi periodi, per quei proprietari che affittano tramite piattaforme web (es. Airbnb, Booking.com, ecc…). Rimane al 21%, invece, per la prima unità immobiliare.
Questo aumento mira a limitare la speculazione e a favorire il mercato degli affitti a lungo termine. Renderà, quindi, meno attrattivo l’investimento in immobili destinati unicamente alla locazione turistica intensiva.
Tasse di compravendita e IMU
Per sostenere l’acquisto di immobili di pregio, la Nuova Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una detrazione forfettaria di €1.000 sulle imposte di registro per gli immobili acquisiti da ristrutturare, incentivando il recupero del patrimonio esistente.
È stata anche confermata l’esenzione IMU sulla prima casa non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9), mantenendo stabilità fiscale per i proprietari di abitazioni principali.
Obiettivo: stabilità
In sintesi, la nuova legge di bilancio mostra un chiaro intento di:
- Razionalizzare e restringere gli incentivi (Bonus Under 36 e Superbonus);
- Disincentivare la speculazione sugli affitti brevi;
- Mantenere stabile la fiscalità ordinaria (IMU, Bonus Ristrutturazioni 50%).
A mio avviso, per chi è in procinto di comprare o vendere, è fondamentale seguire gli sviluppi della nuova legge di bilancio e affidarsi a professionisti aggiornati, capaci di interpretare i cambiamenti normativi e trasformarli in opportunità concrete.
Stai per acquistare casa nella zona del trevigiano e non sai da dove partire?
Compila il form qui di seguito per scaricare la guida al mercato del posto!
Immagine in evidenza di Sasun Bughdaryan su Unsplash
