Che succede al mutuo se l’immobile viene venduto? Ecco tutti i casi e le opzioni di scelta!

vendere casa con mutuo

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Immagine di Samuele Mardegan
Samuele Mardegan
Sono un agente immobiliare dal 2017, ma non ho sempre fatto questo. Negli anni precedenti ho potuto lavorare in diverse realtà a contatto con le persone che mi hanno permesso di sviluppare l'empatia, una caratteristica molto importante per fare questo lavoro.

Pensiamo che alcune cose possano essere per sempre, che, una volta fatte, non ci sia più niente a cui pensare e che nulla possa cambiare. Abbiamo questa pretesa anche nel confronto di una casa, proprio perché, essendo una bene parecchio costoso e che implica un certo impegno anche a livello burocratico e mentale, vorremmo che fosse per sempre. Tuttavia non è così: presi dell’emozione o, più semplicemente, dalle esigenze di quel momento, facciamo l’acquisto, ma poi ce ne pentiamo dopo un po’. 

Voglio rassicurarti: è una cosa che capita più spesso di quanto tu possa immaginare. 

In questo articolo nello specifico ti parlerò della casistica degli acquisti di immobili con mutuo e, quindi, del come vendere casa con mutuo nel modo più corretto e semplice possibile. 

Continua a leggere per saperne di più!

È possibile vendere una casa con mutuo ancora attivo?

destinazione d'uso di un immobile
Immagine di freepik

Partiamo dal principio: la risposta è sì, vendere casa con mutuo si può fare, anche se comporta alcune valutazioni aggiuntive. Esistono infatti diverse opzioni a seconda del debito residuo, della disponibilità dell’acquirente e, ovviamente, dell’accordo con la banca che ha erogato il finanziamento. La presenza di un mutuo non è un vincolo assoluto alla vendita, tuttavia ne condiziona le modalità, che vedremo fra poco, nel corso di questo articolo.

Prima di procedere con la messa in vendita di un immobile con un mutuo ancora in vigore, è fondamentale conoscere quali sono le alternative possibili e le conseguenze pratiche.

Cosa bisogna sapere prima di vendere

Qui di seguito ti ho preparato una checklist con tutte le cose principali da valutare prima di decidere di mettere in vendita il tuo immobile su cui hai ancora un mutuo in attivo.

Calcolo del debito residuo

Il primo passo da compiere è informarsi per sapere con esattezza quanto mutuo resta da pagare. Questo importo si chiama debito residuo e si ottiene tramite il conteggio estintivo, una comunicazione ufficiale che si richiede direttamente alla propria banca. Puoi farlo via mail o contattando il tuo referente interno. 

Capitalizzazione anticipata

Quando si estingue un mutuo in anticipo, è possibile che la banca applichi una penale di estinzione anticipata, anche se spesso nei contratti più recenti essa è assente o minima. In ogni caso, va considerata nel calcolo totale. Anche qui puoi sempre chiedere al tuo referente se c’è e a quanto ammonta in fase di calcolo del debito residuo.

Valutare il valore attuale dell’immobile

Vendere casa con mutuo richiede anche di confrontare il valore attuale di mercato dell’immobile con l’importo del debito residuo. Se il prezzo di vendita copre (o supera) il mutuo, l’operazione sarà più semplice. Se, invece, il valore è inferiore, occorrerà intervenire con risorse proprie per saldare la differenza.

3 opzioni per vendere casa con mutuo

vendere casa da privati
Foto di Jakub Żerdzicki

Eccoci, quindi, arrivati al momento di parlare delle 3 opzioni che hai a disposizione per vendere casa con mutuo ancora attivo. Ovviamente non tutte sono adatte al singolo caso, motivo per cui la scelta è personale e richiede parecchia attenzione e riflessioni ponderate.

Estinzione anticipata del mutuo

Una delle soluzioni più comuni è estinguere il mutuo prima del rogito. Questo significa usare i proventi della vendita o fondi personali per saldare il debito con la banca, ottenendo la liberatoria necessaria per procedere al passaggio di proprietà.

Il vantaggio è che l’acquirente riceve l’immobile “pulito”, senza alcun vincolo ipotecario, quindi potrebbe essere più propenso all’acquisto. Tuttavia, è bene valutare attentamente i costi extra e i tempi tecnici dell’estinzione.

Accollo del mutuo da parte dell’acquirente

Una possibilità alternativa è il cosiddetto accollo del mutuo. In questo caso, l’acquirente subentra nel mutuo già esistente, mantenendone le condizioni come tasso, durata e importo residuo.

Tuttavia esistono due tipi di accollo:

  • Cumulativo: il venditore resta comunque responsabile del mutuo insieme all’acquirente;
  • Liberatorio: il venditore viene sollevato da ogni obbligo.

Non tutte le banche consentono questa opzione, e comunque è necessaria una valutazione creditizia dell’acquirente da parte dell’istituto di credito. Dal punto di vista del compratore, può essere conveniente il cumulativo solo e soltanto se il mutuo ha condizioni migliori rispetto a quelle attualmente disponibili sul mercato.

Surroga o trasferimento del mutuo

Se stai vendendo per acquistare un altro immobile, potresti chiedere alla banca una surroga o trasferimento del mutuo sulla nuova casa. Questa operazione non sempre è consentita e dipende da molte variabili (valore del nuovo immobile, stato del mutuo attuale, solvibilità del mutuatario).

In ogni caso, però, va avviata per tempo e discussa direttamente con il proprio consulente bancario.

Il ruolo della banca nella vendita casa con mutuo

La banca è sempre parte attiva nella vendita di un immobile gravato da mutuo. Essa deve rilasciare la liberatoria prima del rogito, cioè un documento che certifica la volontà dell’istituto di cancellare l’ipoteca al momento della ricezione dell’importo residuo.

In alcuni casi, la banca potrebbe anche partecipare all’atto di compravendita per garantire che il pagamento venga gestito in modo corretto. Il rogito, in presenza di mutuo, può subire modifiche anche nella stesura, con clausole aggiuntive e tempistiche più articolate, quindi è importante far presente questo a chi si occupa della parte legale.

Implicazioni pratiche e legali

compilare documenti
Foto di Anastassia Anufrieva

Vendere casa con mutuo, inoltre, comporta anche costi notarili leggermente superiori e una maggiore attenzione alla tempistica. Nel compromesso o preliminare di vendita, è opportuno inserire clausole che specificano la presenza del mutuo, l’intenzione di estinguerlo o di procedere con accollo, e i tempi previsti.

Un buon compromesso evita incomprensioni e tutela entrambe le parti in caso di intoppi.

Casi particolari e domande frequenti

In questa sezione ho cercato di raggruppare le domande che mi vengono fatte più frequentemente sulla vendita casa con mutuo.

  • Posso vendere se il valore dell’immobile è inferiore al mutuo? Sì, ma dovrai coprire personalmente la differenza tra il prezzo di vendita e il debito residuo.
  • Cosa succede se ho un mutuo cointestato? Serve il consenso di entrambi i cointestatari per procedere. In caso di separazione, successione o divisione dei beni, la situazione può complicarsi.
  • E se l’acquirente non vuole accollarsi il mutuo? L’accollo è un’opzione, non un obbligo. Se non è praticabile, si procederà con l’estinzione anticipata da parte del venditore.
  • Posso vendere prima dei 5 anni? Sì, ma se hai usufruito di agevolazioni prima casa, potresti perdere i benefici fiscali e dover restituire le imposte risparmiate.

In conclusione: vendere casa con mutuo è possibile, ma serve una strategia

Come hai visto, vendere un immobile con mutuo non è impossibile, ma implica decisioni importanti, documenti precisi e tempistiche ben pianificate. È fondamentale conoscere ogni opzione e affidarsi a professionisti del settore per evitare errori o imprevisti costosi.

Vuoi vendere casa ma hai ancora un mutuo attivo? 

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Immagine in evidenza di Annie Spratt su Unsplash

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