Quando si pensa a un contratto d’affitto di lunga durata in Italia, la prima formula che viene in mente è quasi sempre il cosiddetto contratto 4+4. Si tratta di un tipo di locazione abitativa regolata dalla Legge n. 431 del 1998, che offre sia al proprietario che all’inquilino una certa stabilità nel tempo. Ma cosa significa davvero stipulare un contratto 4+4? E soprattutto: quando conviene davvero scegliere questa formula rispetto ad altre più brevi o più vincolate?
In questo articolo andremo a chiarire ogni aspetto legato al contratto 4+4, dalla sua durata agli obblighi delle parti, passando per vantaggi, svantaggi, aspetti fiscali e indicazioni pratiche per chi si appresta a dare in affitto un immobile.
Come funziona il contratto 4+4
Il contratto 4+4 è una locazione a canone libero pensata per l’abitazione principale dell’inquilino. Questo significa che chi prende in affitto l’appartamento deve stabilirvi la propria residenza. Il nome “4+4” deriva dalla sua durata minima di quattro anni, alla quale segue, salvo disdetta, un rinnovo automatico di altri quattro anni, per un totale di otto.
Durante il primo quadriennio, il proprietario non può chiedere l’interruzione anticipata della locazione, se non in caso di gravi inadempienze da parte dell’inquilino. Tuttavia, al termine dei primi quattro anni, può opporsi al rinnovo, ma solo per motivi precisi, stabiliti dalla legge. Alcuni esempi includono l’esigenza di destinare l’appartamento a uso proprio o di un familiare stretto, l’intenzione di vendere l’immobile, o la necessità di effettuare importanti lavori di ristrutturazione.
In assenza di comunicazioni, da inviare con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni.
Quando conviene stipulare un contratto 4+4
Il contratto 4+4 rappresenta una scelta sensata quando si ha l’obiettivo di affittare un immobile per un periodo medio-lungo senza dover entrare in accordi particolari con associazioni di categoria o seguire tabelle prefissate per il calcolo del canone. È una formula indicata per i proprietari che vogliono massimizzare la rendita dell’affitto, stabilendo in piena autonomia il prezzo mensile, in base al mercato e alle condizioni dell’immobile.
Questa opzione si rivela vantaggiosa anche quando si preferisce non dover rinnovare frequentemente il contratto, evitando burocrazia e continui cambi di inquilini. Inoltre, grazie alla sua durata, permette di dilazionare nel tempo le eventuali spese di sistemazione dell’appartamento prima dell’ingresso di un nuovo affittuario.
Perché conviene al proprietario
Uno dei principali motivi per cui molti proprietari continuano a preferire il contratto 4+4 è la libertà nella determinazione del canone. A differenza del contratto a canone concordato, qui non è necessario attenersi ad accordi territoriali o tabelle di riferimento: il prezzo dell’affitto può essere deciso liberamente, tenendo conto di zona, metratura, condizioni e servizi.
La durata minima di quattro anni consente, inoltre, una certa tranquillità: se l’inquilino rispetta le scadenze e le condizioni del contratto, il proprietario sa di poter contare su entrate regolari e costanti per un periodo significativo. Non va poi trascurata la possibilità, prevista dalla legge, di disdire il contratto al termine del primo quadriennio per esigenze legittime, come il bisogno personale dell’immobile.
Un altro aspetto apprezzato è la semplicità del contratto stesso: non servono modelli ministeriali o passaggi con le associazioni. Questo lo rende adatto anche a chi vuole gestire l’affitto in autonomia.
Cosa deve fare il locatore
Naturalmente, con il contratto 4+4 arrivano anche alcuni doveri. Innanzitutto, il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma presso l’Agenzia delle Entrate, e tale registrazione va comunicata anche all’inquilino e all’eventuale amministratore del condominio. Il locatore è, inoltre, responsabile della manutenzione straordinaria dell’immobile e, in alcuni casi, deve occuparsi anche degli aggiornamenti del canone in base all’indice ISTAT, se previsti dal contratto.
I vantaggi per l’inquilino
Anche per chi prende in affitto un appartamento, il contratto 4+4 offre notevoli garanzie. Prima fra tutte, la sicurezza di poter mantenere l’abitazione per almeno otto anni, a meno che non decida di andarsene prima. Infatti, l’inquilino può recedere in qualsiasi momento, purché rispetti i termini previsti dal contratto (generalmente sei mesi di preavviso).
La durata lunga consente, inoltre, una maggiore stabilità abitativa, fondamentale per chi desidera investire in un rapporto più duraturo con l’immobile. In molti casi, permette anche una maggiore libertà nella personalizzazione degli spazi o nella gestione degli ambienti, soprattutto se il contratto non impone vincoli particolari.
Aspetti fiscali: meglio con o senza cedolare secca?
Per i proprietari, un elemento da valutare attentamente è la modalità di tassazione del canone di affitto. In alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF, è possibile optare per il regime della cedolare secca, con aliquota fissa al 21%.
Questa opzione può risultare particolarmente vantaggiosa perché permette di evitare il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, che invece si devono versare con la tassazione ordinaria. Inoltre, se si sceglie la cedolare secca, il canone di affitto non può essere aggiornato in base all’ISTAT, ma questa può essere una condizione accettabile se si vuole semplificare la gestione fiscale e pagare un’imposta proporzionale e definitiva.
Chi opta per la tassazione ordinaria, invece, dovrà includere il canone tra i redditi da dichiarare e pagare in base agli scaglioni IRPEF, oltre alle eventuali addizionali regionali e comunali.
Contratto 4+4 o contratto 3+2?
Il contratto 4+4 viene spesso confrontato con un’altra tipologia molto diffusa: il contratto 3+2, ovvero quello a canone concordato. La differenza più evidente riguarda il canone stesso, che nel 3+2 è stabilito in base a parametri territoriali predefiniti e spesso più contenuto. Tuttavia, proprio perché più “calmierato”, il contratto 3+2 offre alcune agevolazioni fiscali, come una riduzione dell’aliquota della cedolare secca (al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa) e una base imponibile IRPEF più bassa.
Il contratto 4+4, invece, dà maggiore libertà, ma richiede un’attenta valutazione economica: conviene quando si riesce a ottenere un canone superiore rispetto a quello previsto dal concordato e quando non si è interessati alle agevolazioni.
Leggi l’articolo completo sul contratto 3+2
Quando evitare il contratto 4+4
Nonostante i numerosi punti a favore, il contratto 4+4 non è adatto a tutti i contesti. Se hai intenzione di affittare un immobile per periodi più brevi, ad esempio a studenti o a lavoratori temporanei, oppure in una città dove il mercato è molto dinamico, potresti preferire un contratto transitorio o una formula breve.
Inoltre, se il tuo immobile si trova in una zona dove il canone concordato è comunque alto (come capita in alcune città del Nord), potresti approfittare delle agevolazioni fiscali del contratto 3+2 senza dover rinunciare a un buon rendimento.
In conclusione: quando conviene il contratto 4+4?
In sintesi, il contratto 4+4 è una formula classica e flessibile, che continua ad avere senso per chi desidera affittare con una certa stabilità e senza eccessive complicazioni. Prima di decidere, però, è sempre utile confrontarsi con un professionista per valutare attentamente tutte le opzioni disponibili.
Se hai un immobile da affittare e non sai quale contratto scegliere, posso aiutarti a individuare la soluzione più adatta a te. Contattami per ricevere una consulenza personalizzata e massimizzare il rendimento del tuo affitto.
