Come ben sai, il mercato immobiliare maltese è in costante movimento: l’arcipelago attira ogni anno migliaia di lavoratori expat, studenti internazionali, pensionati e nomadi digitali in cerca di sole, stabilità e buone opportunità. In questo contesto, affittare un appartamento a Malta è diventata un’opportunità molto redditizia per chi possiede un immobile sull’isola.
Ma quale tipologia di contratto scegliere? Meglio affitti brevi o lunghi? Come tutelarsi dal punto di vista legale e fiscale? In questo articolo ti guiderò tra le opzioni disponibili per aiutarti a individuare la formula più adatta a te e alle tue esigenze come proprietario.
Affittare un appartamento a Malta: cosa prevede la legge?
Dal 2020, il governo maltese ha introdotto nuove normative per regolamentare meglio il mercato delle locazioni. Tutti i contratti di affitto, infatti, devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Housing Authority entro 10 giorni dalla firma. Questa misura ha lo scopo di:
- tutelare entrambe le parti (proprietario e inquilino);
- regolare l’aumento dei canoni;
- ridurre il rischio di affitti irregolari o in nero.
Inoltre, ogni contratto deve riportare obbligatoriamente:
- la durata dell’affitto;
- l’importo del canone mensile;
- il deposito cauzionale (solitamente pari a 1 mese);
- i termini di preavviso per la risoluzione del contratto.
Vediamo ora nel dettaglio quali sono le modalità offerte dal Paese per affittare un appartamento a Malta.
Tipologie di contratto d’affitto a Malta: quale scegliere?
Quando decidi di affittare un appartamento a Malta, puoi scegliere tra tre macro-categorie di contratto, ognuna con i suoi pro e contro. Vediamole nel dettaglio.
Contratto a lungo termine (Long Let)
È la formula più stabile e diffusa: prevede una durata minima di 6 mesi, ma nella maggior parte dei casi si parla di contratti annuali (12 mesi), rinnovabili nel tempo.
Vantaggi:
- Entrate fisse e prevedibili;
- Minore rotazione degli inquilini (meno gestione e costi tra un affitto e l’altro);
- Ridotto rischio di periodi di sfitto.
Svantaggi:
- Canone mensile generalmente inferiore rispetto agli affitti brevi;
- Possibilità di sfruttare meno la stagionalità del mercato turistico.
Contratto a breve termine (Short Let)
Perfetto per affitti inferiori a 6 mesi, molto usato da studenti Erasmus, lavoratori temporanei e turisti.
Vantaggi:
- Canone mensile più alto;
- Possibilità di modificare le tariffe in base alla stagione.
Svantaggi:
- Maggiore turnover di inquilini;
- Maggiore tempo da dedicare alla gestione (consegna chiavi, pulizie, check-in/out…);
- Occorre rispettare specifiche normative per locazioni turistiche, tra cui la licenza turistica (MTA License).
Cos’è l’MTA License?
Se vuoi affittare il tuo appartamento a Malta a scopo turistico, è obbligatorio ottenere la licenza MTA (Malta Tourism Authority). Questa autorizzazione certifica che l’alloggio rispetta determinati standard di qualità e sicurezza richiesti per l’ospitalità a breve termine. Senza la MTA License, l’affitto a turisti non è legale e si rischiano sanzioni. La procedura di richiesta prevede l’ispezione dell’immobile e la registrazione ufficiale come struttura ricettiva presso le autorità competenti.
Contratto per esigenze speciali (Special Lease Agreement)
Una terza opzione introdotta di recente prevede contratti flessibili per esigenze particolari (ad esempio per diplomatici o dirigenti aziendali), regolati da accordi specifici e meno vincolanti.
Cosa considerare prima di scegliere il contratto?
Affittare un appartamento a Malta non è solo una questione di durata del contratto o di proventi. Ecco altri elementi che ti consiglio di valutare.
Zona dell’immobile
Se possiedi un appartamento a Sliema, St. Julian’s, Gzira o Valletta, potresti optare per affitti brevi o medio-lunghi rivolti a turisti o nomadi digitali. Se, invece, l’immobile è situato in zone residenziali come Birkirkara, Mosta o Marsascala, potrebbe essere più vantaggioso puntare su un long let per famiglie o lavoratori stabili.
Tempo a disposizione per la gestione
Gli affitti brevi sono sicuramente più redditizi, ma anche più impegnativi. Se non risiedi a Malta o non puoi gestire personalmente prenotazioni, pulizie e richieste, valuta l’affidamento a un property manager o considera la stabilità dell’affitto annuale.
Stato dell’appartamento
Un immobile nuovo, moderno e ben arredato si presta meglio agli affitti di breve durata. Una casa più semplice ma spaziosa potrebbe, invece, attirare famiglie interessate a restare più a lungo.
Utenze e tariffe: attenzione alla voce “Residential”
Quando affitti un appartamento a Malta, le utenze (luce e acqua) vengono gestite da ARMS Ltd. È fondamentale assicurarsi che all’inquilino venga applicata la tariffa “Residential”, e non la “Domestic”, che è più cara.
Per fare questo, il contratto registrato deve indicare correttamente il nome dell’inquilino come residente principale. Questo è un dettaglio che può fare una grande differenza nel percepito del valore dell’immobile e nella scelta da parte del possibile inquilino fra il tuo immobile e un altro.
Fisco e tasse: cosa sapere
I canoni percepiti dall’affitto sono soggetti a tassazione. A Malta, i proprietari che affittano un immobile residenziale registrato possono optare per una tassazione fissa al 15% sul reddito da locazione, più conveniente rispetto a tassazioni progressive.
Assicurati di:
- registrare sempre il contratto presso l’Housing Authority;
- dichiarare i redditi da locazione nell’annual return;
- conservare ricevute e documentazione in caso di controlli.
Affittare tramite agenzia o property manager conviene?
Se vivi all’estero, o non hai tempo o voglia di gestire l’affitto, puoi affidarti a un’agenzia o a un property manager esperto nel valorizzare immobili da mettere a reddito a Malta.
Il vantaggio? Pensano a tutto loro:
- pubblicazione annunci e visite;
- selezione degli inquilini affidabili;
- gestione della burocrazia (contratti, registrazioni, licenze);
- assistenza in caso di problemi o manutenzione.
In cambio, viene trattenuta una percentuale sul canone mensile, ma molti proprietari lo considerano un investimento più che un costo, proprio perché la gestione in prima persona costerebbe loro molto di più in termini di tempo investito.
Qual è, quindi, il contratto più vantaggioso?
Non esiste un’unica risposta: affittare un appartamento a Malta in modo vantaggioso dipende dalle tue priorità. Ho preparato qui di seguito per te una tabella di confronto che potrà esserti utile.
| Priorità del proprietario | Contratto consigliato |
| Entrate costanti e gestione semplice | Long Let (min. 1 anno) |
| Massima rendita da zone turistiche | Short Let con licenza MTA |
| Immobile in zona business/residenziale | Long o Special Let |
| Proprietario non residente | Affitto gestito da property manager |
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Foto in evidenza di Ferenc Horvath su Unsplash
