Diciamolo in modo chiaro: ormai acquistare casa senza mutuo sembra essere un’utopia, soprattutto per i giovani, single o in coppia. Gli ultimi anni, infatti, hanno visto un incremento vertiginoso dei prezzi a causa della tremenda inflazione. Allo stesso tempo, però, gli stipendi non sono aumentati poi di molto, creando un distacco abissale fra il potere di spesa e i prezzi veri e propri.
Tuttavia esiste una soluzione poco considerata poiché poco nominata nel settore immobiliare: la possibilità di stipulare un contratto d’affitto con riscatto.
In questo articolo ti darò maggiori informazioni a riguardo e ti aiuterò a capire se è una modalità che può essere valida per te e per il tuo caso specifico. Continua a leggere per saperne di più!
Affitto con riscatto: come funziona?
Il contratto d’affitto con riscatto è una formula che unisce due fasi: quella della locazione e quella dell’acquisto. In pratica, il futuro acquirente inizia a vivere nella casa come inquilino, pagando un canone di affitto mensile, ma con la possibilità, e spesso l’obbligo, di acquistare l’immobile entro una certa data, detraendo in parte o totalmente i canoni versati dal prezzo finale di vendita.
Questo tipo di contratto si articola in due momenti distinti: una prima fase in cui il contratto si comporta come un classico affitto, e una seconda fase in cui scatta la compravendita vera e propria. La particolarità? I canoni versati durante il periodo di locazione possono costituire un anticipo sull’acquisto finale.
È una soluzione pensata per chi vuole comprare casa ma ha bisogno di tempo per raccogliere la somma necessaria, ottenere un mutuo oppure sistemare la propria situazione economica.
Normativa sull’affitto con riscatto
Dal punto di vista normativo, il contratto d’affitto con riscatto non è disciplinato da una legge specifica, ma si basa su una combinazione di norme già esistenti: in particolare, l’articolo 23 del Decreto Legge n. 133/2014, noto come “Sblocca Italia“. Questo ha introdotto una forma di “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione” che può essere utilizzata per disciplinare questa particolare formula.
La scrittura del contratto richiede quindi grande attenzione, perché devono essere esplicitati con chiarezza:
- Il prezzo complessivo dell’immobile;
- La durata della fase di locazione;
- La quota di canone che verrà imputata al prezzo finale;
- Le condizioni di esercizio del diritto di riscatto;
- Le eventuali penali in caso di mancato acquisto.
In pratica, tutto va negoziato e definito sin dall’inizio con l’aiuto di un professionista. Proprio perché si tratta di una formula ibrida, serve chiarezza contrattuale per tutelare entrambe le parti.
Comprare casa con affitto con riscatto: pro e contro
Optare per un contratto d’affitto con riscatto può sembrare la soluzione perfetta, ma come ogni formula, ha i suoi vantaggi e svantaggi.
I vantaggi
Il vantaggio principale di questa formula è la flessibilità: ti consente di iniziare a vivere nella casa che intendi comprare, ma senza dover accendere da subito un mutuo o versare l’intera somma. Inoltre, parte delle somme versate durante l’affitto vanno a scalare sul prezzo finale, costituendo un acconto dilazionato nel tempo.
È utile anche per i venditori: in un mercato stagnante o incerto, questa soluzione può accelerare la vendita e attrarre acquirenti che oggi non hanno liquidità sufficiente, ma che in futuro potranno concludere l’acquisto.
Gli svantaggi
Uno degli svantaggi principali è la complessità del contratto, che richiede il supporto di un legale o di un consulente immobiliare. C’è poi il rischio che, allo scadere del periodo, l’acquirente non riesca ad acquistare l’immobile, vanificando in parte il percorso fatto. Per il venditore, inoltre, l’immobile resta “bloccato” e non potrà essere venduto ad altri durante la durata del contratto.
Quando si può effettivamente usare la formula dell’affitto con riscatto?
La formula del contratto d’affitto con riscatto può essere usata in diverse situazioni, ma è particolarmente vantaggiosa in caso di:
- Giovani coppie che vogliono comprare casa ma non hanno ancora maturato la stabilità lavorativa necessaria per accedere a un mutuo;
- Immobili invenduti da tempo, per cui il proprietario è disponibile a valutare formule alternative;
- Progetti di nuova costruzione, dove il costruttore propone questa formula per attrarre compratori già in fase di cantiere.
Facciamo un esempio pratico di affitto con riscatto
Matteo e Laura vogliono acquistare una casa a 180.000€, ma al momento dispongono solo di 10.000€ e non possono ancora accedere a un mutuo. Trovano un immobile con contratto d’affitto con riscatto. Pagano un canone mensile di 800€, di cui 500€ costituiscono la locazione vera e propria e 300€ un anticipo sul prezzo finale. Dopo 3 anni avranno versato 10.800€ come acconto. A quel punto, potranno procedere con l’acquisto, chiedendo eventualmente un mutuo per la parte rimanente.
Attenzione alla stipula del contratto
Uno degli aspetti più delicati, come abbiamo detto, è la redazione del contratto, che deve contenere tutte le informazioni essenziali e prevedere le casistiche più probabili. Un contratto troppo generico o sbilanciato può creare problemi a entrambe le parti: all’inquilino/acquirente che teme di perdere quanto versato, al proprietario che rischia di rimanere vincolato senza reali garanzie.
È fondamentale che il contratto preveda la modalità di esercizio del riscatto, i termini di pagamento, eventuali penali e le condizioni in cui l’accordo può essere sciolto.
Tassazione e implicazioni fiscali
Dal punto di vista fiscale, la parte del canone d’affitto considerata acconto sull’acquisto non è soggetta a tassazione immediata, mentre la parte riferita alla locazione è tassata come reddito da locazione. Quando l’acquisto si realizza, le somme versate come anticipo vengono scomputate dal prezzo totale e sono soggette alle tasse sulla compravendita, secondo i regimi ordinari.
È sempre consigliato confrontarsi con un commercialista o un consulente fiscale prima di firmare un contratto di questo tipo, per capire nel dettaglio tutte le implicazioni.
Affitto con riscatto: conviene davvero?
La convenienza dell’affitto con riscatto dipende dal contesto e dagli obiettivi delle parti coinvolte. Per chi compra, è un modo per bloccare l’immobile desiderato e iniziare ad abitarlo, anche senza mutuo. Per chi vende, è una strategia per rendere più appetibile la propria casa, soprattutto se il mercato è rallentato.
Conviene davvero se:
- Si ha certezza di voler acquistare l’immobile;
- Si riesce a sostenere con continuità il canone;
- Si è consapevoli del valore attuale dell’immobile rispetto al prezzo pattuito.
Al contrario, potrebbe essere rischioso per chi ha dubbi sull’acquisto o prospettive economiche incerte.
Se ti trovi nella situazione di voler acquistare un’abitazione ma non hai ancora le risorse o le condizioni per farlo, questa potrebbe essere l’occasione giusta per iniziare a costruire il tuo futuro immobiliare.
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Immagine in evidenza di Annie Spratt su Unsplash
