Quando si parla di investimenti su case o appartamenti, una delle domande più frequenti che ci si pone è: “Conviene davvero acquistare questo immobile?”. Per non incorrere in errori, la risposta non può mai essere solo intuitiva, ma deve basarsi su un parametro fondamentale, ovvero la redditività immobiliare. Con questo termine, infatti, si indica la capacità di un immobile di generare un guadagno, proporzionato a ciò che hai investito, è ciò che ti permette di capire se il tuo acquisto sarà un investimento redditizio o meno.
Molti investitori si lasciano guidare solo dall’entusiasmo o dal prezzo di mercato, senza considerare i numeri reali, tuttavia la redditività immobiliare offre un quadro oggettivo, motivo per cui è bene considerarla.
In questo articolo vedremo come calcolare la redditività di un immobile e quali variabili considerare. Inoltre, ti fornirò qualche esempio pratico che ti aiuterà a capire come applicare il calcolo alle situazioni concrete. Iniziamo!
Cos’è la redditività immobiliare?
La redditività immobiliare rappresenta il rapporto tra l’investimento effettuato per acquistare un immobile e il guadagno che quell’immobile produce in un determinato arco di tempo, solitamente un anno.
Esistono due modi principali per misurarla e, a seconda di questi, prende un nome differente:
- Redditività lorda: calcolata considerando solo il canone di affitto annuo in rapporto al prezzo d’acquisto;
- Redditività netta: tiene conto anche delle spese accessorie, come tasse, manutenzione, assicurazioni e costi di gestione.
La redditività netta è senza dubbio quella più realistica, perché riflette il guadagno effettivo che rimane in tasca al proprietario, tuttavia in alcuni frangenti si può considerare anche quella lorda.
Come calcolare la reale redditività di un immobile
Per capire come calcolare la reale redditività di un immobile, la formula è semplice:
Redditività = (Guadagno annuo / Capitale investito) × 100
Vediamo ora degli esempi numerici e vicini alla realtà.
Esempio di calcolo della redditività lorda
Immagina di acquistare un appartamento al prezzo di 150.000 € e di affittarlo a 650 € al mese.
Canone annuo: 650 € × 12 = 7.800 €
Redditività lorda: (7.800 / 150.000) × 100 = 5,2%
A prima vista sembrerebbe un buon investimento, ma bisogna andare più a fondo, non ci si può fermare qui, motivo per cui passiamo al calcolo della redditività netta.
Esempio di calcolo della redditività netta
Riprendiamo lo stesso appartamento da 150.000 €, ma questa volta consideriamo anche le spese:
- Canone annuo: 7.800 €
- IMU e TASI: 800 €
- Manutenzione ordinaria: 500 €
- Spese condominiali non recuperabili: 400 €
- Assicurazione: 300 €
Totale spese: 2.000 €
Guadagno annuo netto: 7.800 € – 2.000 € = 5.800 €
Redditività netta: (5.800 / 150.000) × 100 = 3,8%
Come puoi notare, la percentuale è molto diversa: questo è il vero dato da considerare prima di acquistare.
Fattori che influenzano la redditività immobiliare
La redditività non dipende solo dal prezzo d’acquisto e dal canone di locazione, ma anche da altri elementi. Qui di seguito ho stilato una breve lista di ulteriori fattori da considerare nella redditività:
- Zona: un appartamento in centro città o vicino all’università tende a garantire canoni più alti;
- Tipologia di immobile: bilocali e trilocali hanno spesso una redditività maggiore rispetto a ville o grandi appartamenti;
- Domanda di mercato: se la zona è molto richiesta, il rischio di sfitto è più basso e il rendimento più stabile;
- Durata della locazione: un affitto turistico può generare introiti maggiori, ma anche spese più alte e periodi di vuoto. Su questo ultimo punto ho preparato un esempio.
Esempio di redditività: affitto turistico vs affitto tradizionale
Supponiamo che lo stesso appartamento da 150.000 € venga affittato come casa vacanze a 80 € a notte per 150 notti l’anno.
- Introiti annuali: 80 × 150 = 12.000 €
- Spese di gestione (pulizie, utenze, commissioni portali, manutenzione): circa 4.000 €
- 21% di tasse = 2.520€
Guadagno netto: 12.000 – 4.000 – 2520 = 5480 €
Redditività netta: (5.480 / 150.000) × 100 = 3,65%
In questo caso l’affitto turistico sembra più redditizio, ma bisogna considerare il rischio di stagionalità e l’impegno gestionale per averne la certezza.
Quando la redditività immobiliare è considerata buona?
In Italia, una redditività netta compresa tra il 3% e il 5% è generalmente considerata positiva, soprattutto nelle grandi città. Valori superiori sono rari, ma possono verificarsi in mercati emergenti o con affitti turistici ben gestiti.
Naturalmente ogni investimento deve essere valutato in relazione al proprio obiettivo: c’è chi cerca stabilità a lungo termine e chi preferisce rischiare di più per ottenere guadagni maggiori.
In conclusione: cos’è la redditività immobiliare e come può venirti in aiuto per i tuoi investimenti?
La redditività immobiliare non è un concetto astratto, ma un calcolo concreto che ti permette di valutare se un immobile è un investimento valido oppure no. Senza questo dato rischieresti di acquistare una casa che non porta alcun vantaggio economico, o peggio, che diventa un peso.
Se stai pensando di acquistare un immobile per investimento, il mio consiglio è di non basarti solo sull’istinto: prendi carta e penna, fai i conti e calcola la tua redditività immobiliare reale.
Tuttavia, scegliere di avvalersi di un aiuto concreto per scegliere l’immobile giusto e massimizzare la tua rendita potrebbe essere la decisione migliore. Contattami: valuteremo insieme non solo la redditività, ma molti altri fattori che renderanno il tuo investimento davvero fruttuoso.
Immagine in evidenza generata con Gemini
