Gli Abusi Edilizi

in questo articolo scoprirai cos'è un abuso edilizio, le sue conseguenze e come fare per prevenirlo.
Cos'è l'abuso edilizio

Tabella dei Contenuti

Samuele Mardegan
Samuele Mardegan

Che cosa sono?

L’abuso edilizio è considerato un illecito e si verifica quando si consegue un’opera edilizia, che può essere sia una costruzione su suolo non edificabile o un ampliamento del volume o della superficie, o qualsiasi modifica alla sagoma di un edificio preesistente in assenza di completa autorizzazione amministrativa. 

Tra gli abusi edilizi più diffusi ci sono le costruzioni realizzate senza permesso di costruire (edifici totalmente abusivi), cambi di destinazione d’uso senza autorizzazione o ampliamenti di superfici e volumi (abusi sostanziali) e, soprattutto, piccole modifiche interne agli edifici, come la demolizione/costruzione di un tramezzo (difformità parziale).

Spostare un muro, una porta, aggiungere un bagno o costruire un soppalco sono degli esempi di abusi minori relativi ad elementi non strutturali e non essenziali dell’edificio.

In realtà esiste un margine di tolleranza per questo tipo di difformità, grazie al Decreto Semplificazioni 2020 che aggiunge al Testo Unico dell’edilizia l’articolo 34-bis. In questo articolo viene confermata una tolleranza per le difformità che non superano il 2% dei parametri di superficie, volume, altezze e distacchi sul totale dell’unità immobiliare.

Quali conseguenze?

Oggi gli abusi edilizi, in Italia, sono ancora molto frequenti e, per quanto siano ancora in molti a sottovalutare la questione è bene ricordare, come già detto in precedenza, che un abuso edilizio è un illecito penale e, come tale, ha delle chiare conseguenze.

Nel caso di un abuso accertato, infatti, sono automaticamente chiamati a rispondere di quanto eseguito non solo l’impresa e il direttore lavori, ma anche il committente, a meno che non riesca a dimostrare l’estraneità ai fatti.

Le conseguenze possono essere sia penali (fino all’arresto) sia amministrative (ripristino dei luoghi). I professionisti coinvolti, inoltre, possono essere sospesi dall’albo di appartenenza anche fino a due anni.

Nel caso di vendita di un immobile, il venditore deve sempre comunicare all’acquirente la presenza di abusi edilizi.

Se l’acquirente dovesse accorgersi di un abuso dopo la firma del preliminare di compravendita, l’atto è valido ma l’acquirente può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo se, prima di esso, il venditore non ha ottenuto la sanatoria dell’abuso stesso.

Peggio è se l’acquirente si accorge dell’abuso solo successivamente alla stipula del rogito notarile (fare link all’articolo sull’atto notarile).

In questo caso può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. In tale ipotesi saranno responsabili anche il notaio e l’agenzia immobiliare che avevano l’obbligo di informare l’acquirente.

Come regolarizzarli?

Il procedimento penale scatta solo nei confronti dell’effettivo responsabile dell’abuso, chi cioè è proprietario dell’opera e ha delegato i lavori edili.

Non è responsabile chi ha comprato l’immobile in un secondo momento a meno che non risulti che questi abbia contribuito all’irregolarità (ad esempio richiedendo la realizzazione del manufatto abusivo come condizione per l’acquisto).

Con una richiesta di sanatoria è possibile evitare la condanna penale. La sanatoria è sottoposta a una duplice condizione: l’opera deve essere conforme allo strumento urbanistico locale in vigore al momento della realizzazione dell’abuso e a quello (eventualmente mutato) in vigore al momento della richiesta della sanatoria.

La possibilità di sanare un abuso tramite questa procedura è valida solo quando l’immobile è conforme alle normative vigenti. 

Per questo la sanatoria prevede una verifica della conformità edilizia. Per richiedere una sanatoria è necessario rivolgersi ad un tecnico e presentare un’istanza presso l’Ufficio Tecnico del Comune di riferimento, che potrà accogliere o respingere la richiesta entro 30, 60 o 90 giorni. 

Se l’esito è positivo, il proprietario dovrà versare una penale o sanzione, che dipende dal titolo abilitativo richiesto e dalle tempistiche di consegna. Ad esempio, per una CILA o una SCIA in sanatoria a lavori ultimati, la “multa” può raggiunger i 1.000,00 euro, solitamente 516,00 euro, mentre è di 333,00 euro se i lavori sono ancora in corso.

Grazie per aver letto il nostro articolo, spero ti possa essere d’aiuto per chiarire dubbi nella vendita o l’acquisto di casa tua.

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